Åben navigator for blinde og svagtseende
Sitemap  |   |  Læs op  |  Print
Søg 
TILLÆG NR. 17 FOR RAMMEOMRÅDE 1.B.23 OG 1.B.07
Redegørelse

Generel orientering
Baggrund for nye rammebestemmelser 1.B.23 Boligområde ved Idrætsvej

Baggrund for udvidelse af rammeområde 1.B.07 Boligområde Bryderupgård

Forhold til anden lovgivning

Rammebestemmelser

Rammebestemmelser for rammeområde 1.B.23 Boligområde ved Idrætsvej

Rammebestemmelser for rammeområde 1.B.07 Boligområde Bryderupgård

Hidtidige rammebestemmelser for rammeområde 1.B.11 Boligområde Bryggergården

Redegørelse

Generel orientering
Dette Tillæg nr. 17 til Kommuneplan 2009-21 er udarbejdet for at skabe overensstemmelse mellem kommuneplanen og Lokalplan nr. 512.12 for boliger ved Idrætsvej i Helsinge.

Med tillægget udlægges der et nyt rammeområde 1.B.23 og rammeområde 1.B.07 udvides. Tillægget omfatter alene matr. 1b, 1ag, 1ak, 1ar, 1au, 1av, 1ay, 1at, 1ap, 1ao, og 1ai, alle Helsinge By, Helsinge. Den øvrige del af rammeområde 1.B.11 fastholdes.

Tillægget er vedtaget endeligt af Byrådet den 05.11.2012 og offentliggjort på kommunes hjemmeside den 18.12.2012.

Forslag til tillæg nr. 17 har været i offentlig høring i perioden fra den 28.06.2012 til den 24.08.2012. I forbindelse med den offentlige fremlæggelse af planforslaget indkom en indsigelse fra Naturstyrelsen. Indsigelsen omhandlede manglende redegørelse i forhold til statens vandplaner og Natura 2000. På baggrund af indsigelsen er i forbindelse med endelig vedtagelse af tillægget tilføjet supplerende redegørelse under afsnittet 'Forhold til anden lovgivning'.

Baggrund for nye rammebestemmelser 1.B.23 Boligområde ved Idrætsvej
Kommuneplanens hidtidige rammebestemmelser for det område, der er omfattet af lokalplanforslag 512.12 udlagde hele lokalplanområdet til boligformål. Anvendelsen fastlægges med de nye rammebestemmelser til boligformål og rekreativt område til spejderaktiviteter og andre friluftsaktiviteter samt til tekniske anlæg som regnvandsbassin.

Den bebyggelse lokalplanen skal skabe rammer for er en lille gruppe af fritliggende enfamiliehuse, der i sit udtryk lægger sig meget op af række- eller gårdhuse. Denne bebyggelsesform er mere fleksibel end rækkehuse i en tid hvor markedet er usikkert og forventes samtidig at dække et behov for mere tæt-lav bebyggelse i Helsinge, som ellers er præget af en stor andel af parcelhuse.

De ønskede boliger er ikke i overensstemmelse med de bebyggelsesregulerende bestemmelser i de hidtidige rammebestemmelser for 1.B.11. De hidtidige rammebestemmelser fastlægger at nye boliger skal opføres som samlede bebyggelser i form af række-, klynge-, kæde- eller dobbelthuse. Grundstørrelsen er fastlagt til 500m2 for fritliggende enfamiliehuse og 200m2 for række- og dobbelthuse.

For at muliggøre den fritliggende, men tætte bebyggelsesform fastlægger de ny rammebestemmelser at der kan opføres fritliggende enfamiliehuse med en grundstørrelse på min. 400m2.

Eftersom de nye boliger kommer til at ligge tæt på anden anvendelse end boliger åbnes endvidere op for at der kan etableres faste hegn i skel ved at bestemmelser om hegn udgår.

Baggrund for udvidelse af rammeområde 1.B.07 Boligområde Bryderupgård
Med lokalplan 512.12 og rammeområde 1.B.23 kommer de eksisterende boliger langs Idrætsvej til at ligge adskilt fra den del af rammeområde 1.B.11 der fastholdes.

Boligerne langs med Idrætsvej har en karakter af fritliggende enfamiliehuse med grunde på omkring 7-800m2. Boligerne er alle parcelhuse i 1-1½etage med forskelligt arkitektonisk udtryk. Områdets karakter adskiller sig dermed fra boligbebyggelsen i rammeområde 1.B.11 og det nye rammeområde 1.B.23. Derimod er områdets karakter meget lig karakteren af boligområderne mod øst og syd, dvs områderne der er omfattet af rammeområde 1.B.07. Denne karakter ønskes fastholdt således at bebyggelsen på de to sider af Idrætsvej har samme karakter..

Afgrænsningen af rammeområde 1.B.07 udvides derfor med dette tillæg til at omfatte boligerne langs Idrætsvej. Rammebestemmelserne ændres ikke.

Forhold til anden lovgivning
Vandplaner
Lokalplanområdet ligger i et området med særlige drikkevandsinteresser (OSD). I henhold til retningslinie 41 i Vandplanen for Isefjord og Roskilde Fjord, skal disse områder så vidt muligt friholdes for udlæg af arealer til byudvikling. Der kan dog udlægges arealer til byudvikling, hvis det kan godtgøres, at der ikke er alternative placeringer og at byudviklingen ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet.

Vurdering af alternative placeringer
Helsinge er i Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune udpeget som kommunens hovedby. Det er således i Helsinge, at kommunens centrale faciliteter samt størstedelen af den fremtidige erhvervsudvikling og størstedelen af de fremtidige boliger skal placeres. I kommuneplanen er udlagt nye arealer til boliger ved Helsinge. Samtidig har Byrådet i kommuneplanen lagt vægt på at arbejde med fortætning og omdannelse indenfor den eksisterende byafgrænsning: "Omdannelse og fortætning sikrer at den eksisterende by revitaliseres og reducerer behovet for at inddrage
landzonearealer ", Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune, Udvikling
af byområder. Gribskov Kommune er præget af en demografi med mange ældre og et faldende børnetal. Det er Byrådets ønske at byudviklingen bl.a. skal medvirke til at tiltrække børnefamilier for at sikre serviceniveauet i kommunen.

Lokalplanområdet er beliggende indenfor byområdet i Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune. Området er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, jf. rammeområde 1.B.11. For at bringe de bygningsregulerende bestemmelser i lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen er udarbejdet forslag til Tillæg nr. 17 til Kommuneplan 2009-21. Tillæg nr. 17 åbner endvidere op for at den nuværende grønne karakter i området bevares ved at anvendelsen fastlægges til udover boliger også at omfatte rekreativt område og regnvandsbassin.

Området ligger indenfor gåafstand til Nordstjerneskolen, en ny skole, der er under opførelse i Helsinge, samt til idrætsfaciliteter. Området er et af de få endnu ubebyggede arealer i denne del af Helsinge. En udvikling af området med boliger understøtter derfor Byrådets målsætning om, gennem fortætning, at skabe gode muligheder for børnefamilier i Helsinge by. Lokalplanområdet udgøres at tre matrikler som har landzonestatus. Området ligger omgivet af boligområder og bymæssig bebyggelse og opleves som en del af byområdet. Lokalplanen har til formål at ajourføre plangrundlaget så
matriklerne overføres til byzone. Med lokalplanen er muligheden for byudvikling af området vurderet i forhold til andre interesser, herunder grundvandsbeskyttelse, se nedenfor. Kommunen vurderer samlet set, at der ikke er alternative placeringer.

Vurdering af risiko for forurening af grundvandet
OSD- området er indvindingsoplandet til Helsinge Vandværk. Vandværket indvinder ca. 500.000 m3 grundvand årligt fra boringer omkring idrætspladsen og mod nordvest for byen. Hovedparten af vandet indvindes fra kalken 70 - 110 meter under terræn. En enkelt boring indvinder fra overliggende sandlag og denne boring ligger tættest på lokalplanområdet i en afstanden af ca. 300 meter nord for området. Denne boringen - DGU nr. 186.699 - er filtersat i et sandlag fra 27 til 39 meter under terræn. Sandlaget er overlejret af godt 20 meter ler, hvilket betyder, at grundvandet er godt beskyttet mod nedsivning af forurening fra overfladen. Potentialet i sandlaget er højere end i kalkmagasinet hvilket medfører en nedadrettet gradient. Strømretningen i sandlaget er overvejende fra øst mod vest. Den gode beskyttelse af grundvandet understreges af, at råvandskvaliteten såvel i sand- som i kalkmagasinet viser en stabil udvikling gennem årene uden tendenser til ændringer i kvaliteten. Arealanvendelsen i nærområdet til Helsinge vandværk er bymæssig bebyggelse, idrætsanlæg, opdyrkede landbrugsarealer og skov. Selve lokalplanen medfører en ændring af arealanvendelsen fra tidligere gartneri til 4/5 små boliger, hvilket ikke øger forureningsrisikoen. Der er konstateret forurening på arealet. Denne forurening varetages gennem kommunens godkendelse efter Jordforureningslovens §8.

Boligerne er fælleskloakeret, og varmeforsynes med fjernvarme. Der sker kun ændringer i arealanvendelsen på ca. 20 % af lokalplanområdet. P-arealerne skal etableres med grus- eller græsarmering så overfladevandet nedsives. Lokalplanen omfatter et minimalt areal i forhold til indvindingsoplandet til vandværket og er uden betydning for grundvandsdannelsen til vandværket.

I den statslige grundvandskortlægning er det aktuelle OSD-område kortlagt til trin 2, og der skal ikke gennemføres yderligere undersøgelser i det konkrete område. Der udestår således udelukkende afrapportering af kortlægningen, og dermed vurderes, at det konkrete område kan betragtes som kortlagt. Efter vandplanerne er der ingen indsatser i 1. planperiode (2027) af hensyn til grundvand. På baggrund af ovenstående vurderes , at lokalplanen ikke indebærer risiko for påvirkning af hverken den kvalitative eller den kvantative tilstand af grundvandet.

Tiltag til sikring af grundvandsressourcen
For at bibeholde en grøn karakter i området, også hvor de nye boliger bygges, er der sat en begrænsning for, hvor mange kvadratmeter faste belægninger, der må være omkring de enkelte huse. Dette vil også bidrage til at grundvandsressourcen sikres ved at regnvandet kan sive ned i jorden omkring husene.

Samlet set vil lokalplanen derfor ikke stride mod retningslinie 41 i Vandplanerne.

Natura 2000 og habitatdirektivet
Kommunen er som administrerende myndighed forpligtiget overfor EU til at sikre, at der ikke gives tilladelse til aktiviteter, der forringer de naturtyper eller arter, som Natura 2000-områder er udpeget for at beskytte (jf. § 1, stk. 3 i Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007 om Afgrænsning og administration af internationale beskyttelsesområder) Gribskov Kommune har derfor foretaget en vurdering af om lokalplanen i sig selv eller i forbindelse med andre planer og projekter kan påvirke et Natura
2000-område væsentligt. Gribskov Kommune har vurderet at nærværende plan ikke vil have en væsentlig påvirkning på Natura 2000 områder, idet planen berører et område beliggende 4 km fra nærmeste Natura 2000-område. Planen har således ikke en karakter, så en nærmere konsekvensvurdering er påkrævet. Gribskov Kommune vurderer endvidere, at planens gennemførelse ikke vil beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder for arter på habitatdirektivets bilag IV. Kommunen har ikke kendskab til, at der forekommer beskyttede arter indenfor lokalplanområdet, herunder i den beskyttede sø på matr. nr. 1 b Helsinge By. Den nærmeste registrering af en Bilag IV-art er forekomsten af Stor Vandsalamander i en beskyttet sø ca. 870
meter sydvest for lokalplan-området.

Rammebestemmelser

Rammebestemmelser for rammeområde 1.B.23 Boligområde ved Idrætsvej


1.B.23Boligområde ved Idrætsvej
AnvendelseBoligområde og rekreativt område til spejderaktiviteter og andre friluftsaktiviteter samt til tekniske anlæg som regnvandsbassin.
ZonestatusLandzone, fremtidig byzone.
BebyggelsesprocentBebyggelsesprocenten
fastsættes på baggrund af områdets karakter, bebyggelsens påvirkning af omgivelserne og behovet for parkerings- og opholdsarealer.
Bebyggelsens omfang og udformningNye boliger skal opføres som fritliggende enfamiliehuse .
GrundstørrelseMindstegrundstørrelsen er fastsat til 400 m² for grunde til fritliggende enfamiliehuse.
BygningshøjdeMax. 2 etager.
BevaringOmrådets grønne karakter og søen skal bevares.


Rammebestemmelser for rammeområde 1.B.07 Boligområde Bryderupgård


1.B.07Boligområde Bryderupgård
AnvendelseOmråderne er boligområder med hovedparten af bebyggelsen som fritliggende enfamiliehuse. Der er dog også enkelte grupper af række- og dobbelthuse.
ZonestatusByzone
BebyggelsesprocentBebyggelsesprocenten er fastsat til max. 30 for fritliggende enfamliehuse.

På ejendomme med række- og dobbelthuse fastsættes bebyggelsesprocenten på baggrund af områdets karakter, bebyggelsens påvirkning af omgivelserne og behovet for parkerings- og opholdsarealer.
Bebyggelsens omfang og udformningDer kan ved fortætning opføres flere
række- og dobbelthuse.
GrundstørrelseMindstegrundstørrelsen fastsættes efter gældende bygningsreglement.

Række- og dobbelthuse kan opføres på grunde hvor der er 500 m² pr. bolig.
Opholds- og friarealerOmråder, der i udstykningsplaner er udlagt til friarealer, skal fortsat henligge som friarealer.

Byggeri langs Vestergade skal respektere byggelinerne fra dengang vejen var amtsvej.
BygningshøjdeFritliggende enfamiliehuse:
Max. 1½ etage.

På øvrige ejendomme fastsættes bygningshøjden på grundlag af områdets karakter og bebyggelsens påvirkning af omgivelserne.
HegnDer må kun anvendes faste hegn omkring boligernes nære opholdsarealer. Øvrige hegn skal være levende.



Hidtidige rammebestemmelser for rammeområde 1.B.11 Boligområde Bryggergården



1.B.11Boligområde Bryggergården
AnvendelseBoligområde, der kan opføres institutioner og lignende lokale serviceanlæg til brug for området.
ZonestatusBy- og Landzone, fremtidig byzone.
BebyggelsesprocentBebyggelsesprocenten
fastsættes på baggrund af områdets karakter, bebyggelsens påvirkning af omgivelserne og behovet for parkerings- og opholdsarealer.
Bebyggelsens omfang og udformningOmråde med hovedparten af bebyggelsen som grupper af række- og dobbelthuse.

Der er enkelte grupper af fritliggende enfamiliehuse på mindre grunde.

Nye boliger skal opføres som samlede
bebyggelser i form af række-, klynge-,
kæde- eller dobbelthuse.
GrundstørrelseMindstegrundstørrelsen er fastsat til 500 m² for grunde til fritliggende enfamiliehuse.

Række- og dobbelthuse kan opføres på grunde hvor der er 200 m² pr. bolig.
Opholds- og friarealerOmråder, der i udstykningsplaner er udlagt til friarealer, skal fortsat henligge som friarealer.

Der skal være fælles friarealer for de enkelte grupper af bebyggelser.

Arealerne skal udlægges og anlægges, så de ligger hensigtsmæssigt og naturligt i forhold til bebyggelsen og giver mulighed for leg og ophold.
BygningshøjdeMax. 2 etager.
HegnDer må kun anvendes faste hegn omkring boligernes nære opholdsarealer. Øvrige hegn skal være levende.

Gribskov Kommune - Rådhusvej 3 - 3200 Helsinge - e-mail: tms@gribskov.dk