Åben navigator for blinde og svagtseende
Sitemap  |   |  Læs op  |  Print
Søg 
TILLÆG NR. 16 FOR RAMMEOMRÅDE 1.C.04
Redegørelse

Baggrund for nye rammebestemmelser for 1.C.04

Nye rammebestemmelser for 1.C.04

Hidtidige rammebestemmelser for 1.C.01

Hidtidige rammebestemmelser for 1.B.07

Redegørelse

Dette tillæg er udarbejdet for at skabe overensstemmelse mellem kommuneplanen og Lokalplan nr. 512.09. Kommuneplantillægget ændrer rammebestemmelserne for matriklerne 9au, 9n og 9x, 9ø og 9af, 30b samt en del af 30a alle Helsinge By, Helsinge. Matr.nr, 9ø og 9af er beliggende i rammeområde 1.B.07, mens de øvrige matrikler er beliggende i rammeområde 1.C.01

Forhold til vandplaner
Lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). I henhold til
retningslinie 41 i Vandplanen for Isefjord og Roskilde Fjord, skal disse områder så vidt muligt
friholdes for udlæg af arealer til byudvikling. Der kan dog udlægges arealer til byudvikling, hvis det
kan godtgøres, at der ikke er alternative placeringer og at byudviklingen ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet.

Vurdering af alternative placeringer
Helsinge er i Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune udpeget som kommunens hovedby. Det er således i Helsinge at kommunens centrale faciliteter samt størstedelen af den fremtidige
erhvervsudvikling og størstedelen af de fremtidige boliger skal placeres. Samtidig har Byrådet i
kommuneplanen lagt vægt på at arbejde med fortætning og omdannelse indenfor den eksisterende
byafgrænsning: "Omdannelse og fortætning sikrer at den eksisterende by revitaliseres og reducerer behovet for at inddrage landzonearealer ", Kommuneplan 2009-21 for Gribskov Kommune, Udvikling af byområder.

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til centerområde jf. rammeområde 1.C.04, jf. kommuneplantillæg nr. 16.

Der er tale om et område, som tidligere har været anvendt hovedsageligt til autoforhandler/værksted, en funktion som nu er ophørt, hvorved området savner nye anvendelsesmuligheder. Med etablering af en dagligvarebutik samt eventuelt erhvervslokaler eller boliger skifter området anvendelse til funktioner, der i dag vurderes mere hjemmehørende i bymidten i Helsinge. Der skal desuden lægges vægt på, at detailhandelsplanlægningen fremmer byomdannelse frem for at inddrage nye byarealer.

Samlet set vurderes det, at der ikke findes alternative placeringsmuligheder for de anlæg, lokalplanen åbner mulighed for.

Vurdering af risiko for forurening af grundvandet
OSD-området er indvindingsoplandet til Helsinge Vandværk. Vandværket indvinder ca. 500.000 m3
grundvand årligt fra boringer omkring idrætspladsen og mod nordvest for byen. Hovedparten af
vandet indvindes fra kalken 70-110 meter under terræn. En enkelt boring udnytter et overliggende
sandlag med filtersætning fra 27 til 39 meter under terræn. Der er over 600 meter mellem boringerne og lokalplanområdet.

Både sand- og kalkmagasinerne er overlejret af over 20 meter ler, hvilket betyder, at grundvandet er godt beskyttet mod nedsivning af forurening fra overfladen. Potentialet i sandlaget er højere end i kalkmagasinet hvilket medfører en nedadrettet gradient. Strømretningen i sandlaget er overvejende fra øst mod vest. I kalken mod nordøst. Den gode beskyttelse af grundvandet understreges af, at råvandskvaliteten såvel i sand- som i kalkmagasinet viser en stabil udvikling gennem årene uden tendenser til ændringer i kvaliteten.

Arealanvendelsen i nærområdet til Helsinge Vandværk er bymæssig bebyggelse, idrætsanlæg,
opdyrkede landbrugsarealer og skov. Selve lokalplanen medfører en ændring af arealanvendelsen
fra gammel industri til centerområde med detailhandel m.v., hvilket ikke øger forureningsrisikoen.
På matr. nr. 9 n Helsinge har der tidligere været konstateret forurening. Forureningen er bortgravet
og oprydningen godkendt af Region Hovedstaden. Matr. nr. 9 af er kortlagt på vidensniveau 1. Før
arealanvendelsen kan ændres her skal kommunen efter Jordforureningsloven godkende ændringerne og derved sikre, at eventuel forurening af jord og grundvand bliver fjernet.

Arealerne er fælleskloakerede og varmeforsynes med fjernvarme, dvs. foranstaltninger som
nedgravede olietanke vil ikke forekomme. Anlæg som benzintank åbner lokalplanen heller ikke
mulighed for, jf. § 3, som omhandler lokalplanens anvendelsesmuligheder. Overfladevand skal søges behandlet lokalt, men de geologiske forhold kan gøre det meget vanskeligt at nedsive vandet. Tidligere har arealet overvejende været bebygget/befæstet (ca. 80%). Der forventes dog en yderligere befæstelse som følge af lokalplanens realisering, hvilket stiller krav om forsinkelse af
overfladevandet, enten via bassiner eller bassiner kombineret med nedsivning. Eventuel nedsivning bliver kun muligt hvad angår tagvand. Den nye anvendelse, som lokalplanen lægger op til, med bl.a. dagligvarebutik samt parkeringsanlæg vurderes derfor ikke at ville påvirke grundvandsdannelsen til Helsinge Vandværk.

Den statslige kortlægning af grundvandet i området forventes færdig i løbet af 2013. I den statslige
grundvandskortlægning er det aktuelle OSD kortlagt til trin 2, og der skal ikke gennemføres
yderligere undersøgelser i det konkrete område. Der udestår således udelukkende afrapportering af kortlægningen, og dermed vurderes, at det konkrete område kan betragtes som kortlagt.

Området vil ikke blive udlagt som nitratfølsomt. Efter vandplanerne er der ingen indsatser i første planperiode (2027) af hensyn til grundvand.

På baggrund af ovenstående vurderes lokalplanen ikke at indebære risiko for påvirkning af
hverken den kvalitative eller den kvantitative tilstand af grundvandet. Samlet set vil lokalplanen derfor ikke stride mod retningslinie 41 i vandplanerne.

Natura 2000 og Habitatdirektivet
Kommunen er som administrerende myndighed forpligtet overfor EU til at sikre, at der ikke gives
tilladelse til aktiviteter, der forringer de naturtyper eller arter, som Natura 2000-områder er udpeget
for at beskytte (jf. § 1, stk. 3 i Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007 om Afgrænsning og
administration af internationale beskyttelsesområder).

Gribskov Kommune har derfor foretaget en vurdering af, om lokalplanen i sig selv eller i forbindelse
med andre planer og projekter kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt.

Gribskov Kommune har vurderet at nærværende plan ikke vil have en væsentlig påvirkning på Natura 2000 områder, idet planen berører et område beliggende ca. 4 km fra nærmeste Natura
2000-område. Planen har således ikke en karakter, så en nærmere konsekvensvurdering er
påkrævet.

Gribskov Kommune vurderer endvidere, at planens gennemførelse ikke vil beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder for arter på Habitatdirektivet af 21.05.1992, bilag IV. Der er ikke kendskab til fund af bilag IV-arter indenfor lokalplanområdet, herunder ved gadekæret i Helsinge, som er nærmeste § 3-område i forhold til lokalplanområdet. Desuden vurderes, at der med overgang fra industrifunktion til centerfunktion ikke er tale om en anvendelse, der vil påvirke yngle- eller rasteområder i negativ retning.

Baggrund for nye rammebestemmelser for 1.C.04
Baggrunden for at formulere nye rammebestemmelser for området er dels den konkrete byomdannelse som lokalplan 512.09 skal skabe mulighed for og dels et ønske om at sikre en helhedsorienteret tilgang til planlægningen af hele området omkring Tinghuset, Fiatgrunden og NAG-området, herunder særligt at sikre, at planlægning for mindre dele af området ikke er til hinder for at der kan etableres en ny vejforbindelse mellem Skolegade og Vestergade.

Nye rammebestemmelser for 1.C.04
Det nye rammeområde vil omfatte matr. nr. 9au, 9n og 9x, 9ø og 9af, 30b samt en del af 30a alle Helsinge By, Helsinge

Kommuneplantillæg nr. 16 fastlægger følgende bestemmelser for ramme-området :



1.C.04For et centerområde ved Tinghuset i Helsinge
AnvendelseOmrådet er centerområde og anvendelsen er helårsboliger, handel, service og mindre fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne, samt offentlige formål.
ZonestatusByzone
Bebyggelsesprocent50 %
Bebyggelsens omfang og udformningByggeri i området skal ved sin udformning og materialevalg tilpasses omgivelserne, herunder særligt Tinghuset og Kirken.
Bestemmelser for skilte, facader og byudstyr skal tage højde for delområdernes karakter.
GrundstørrelseGrundstørrelser fastsættes på grundlag af en samlet vurdering af områdets karakter og anvendelse.
Opholds- og friarealerMulighederne for torvedannelse og fælles udnyttelse af parkeringsarealer skal indtænkes i planlægningen.

Disponeringen af og beplantningen i området skal tage hensyn til områdets centrale placering tæt på kirkens grønne områder og gadekæret.

Ved ny bebyggelse kan der udlægges opholdsarealer i terræn eller som altaner og tagterrasser. Størrelsen fastlægges under hensyn til byggeriets størrelse og anvendelse.

TrafikbetjeningOmrådet trafikbetjenes fra Vestergade og fra Skolegade via en ny stikvej, der på sigt kan forlænges mod Vestergade.

Planlægningen af området ikke må være til hinder for, at der kan etableres en vejforbindelse mellem Skolegade og Vestergade.
Bygningshøjdemax 8,5 meter
ButiksstørrelserDagligvarebutikker:
Max. 1.200 m2 bruttoetageareal pr. butik.

Udvalgsvarebutikker:
Max. 500 m2 bruttoetageareal pr. butik.

Inden for området må der udnyttes max. 1.200 m2 bruttoetageareal i alt til butiksformål.

Inden for 1.C.01, 1.C.03 og 1.C.04 tilsammen må der i alt udnyttes max. 45.000 m2 bruttoetageareal til butiksformål.



Hidtidige rammebestemmelser for 1.C.01


1.C.01Centerområde i Helsinge bymidte
AnvendelseOmrådet er centerområde og anvendelsen er helårsboliger, handel, service og mindre fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne, samt offentlige formål, herunder større offentlige institutioner.

De forskellige anvendelsestyper lokaliseres efter principperne i kortet nedenfor indenfor de enkelte delområder.
ButiksstørrelserDagligvarebutikker:
Max. 3.500 m2 bruttoetageareal pr. butik.

Udvalgsvarebutikker:
Max. 2.000 m2 bruttoetageareal pr. butik.

Inden for området må der udnyttes max. 45.000 m2 bruttoetageareal i alt til butiksformål.
ZonestatusByzone
GrundstørrelserI området ved Hammerichsvej og syd for Vestergade må der ikke udstykkes grunde mindre end 500 m2.

Ved opførelse af dobbelthuse og tofamiliehuse skal der være 500 m2 grund pr. bolig, uanset om grunden udstykkes eller ej.

I de øvrige områder fastsættes grundstørrelser på grundlag af en samlet vurdering af områdets karakter og anvendelse.
BebyggelsesprocentVed bebyggelse af de på kort nedenfor viste områder skal bebyggelsesprocenten mindst være 50 for de enkelte områder som helhed.

Inden for gymnasiets delområde reguleres bebyggelsen gennem udlæg af byggezoner og max. etageantal, således at bebyggelsesprocenten for dette område som helhed ikke overstiger 40.
Bebyggelsens omfang og udformningPå kortet nedenfor er vist de primære områder for ny bebyggelse samt bebyggelsens art og anvendelse.

Området ved stationspladsen skal bearbejdes, så der opnås en bedre fysisk og visuel forbindelse mellem Gågaden og stationsområdet. Ved ny bebyggelse skal byggeriet planlægges og udføres, så der stadig er passager og forbindelser mellem de overordnede vejforløb.

I de øvrige områder inden for centerringen kan der opføres ny bebyggelse ved fortætning af de enkelte ejendomme.

Bestemmelser for skilte, facader og byudstyr skal tage højde for delområdernes karakter.

I området ved Hammerichsvej og syd for Vestergade kan fortætning ske ved opførelse af nye enfamiliehuse eller ved opførelse og indretning af dobbelthuse og tofamiliehuse.

I området ved NAG og bag Domhuset skal der primært opføres nye boliger og butikker i takt med udflytningen af virksomhederne. Ved ny bebyggelse fastsættes vilkår for byggeriets udformning, højder og omfang på grundlag af karakteren af den omgivende bebyggelse og byggeriets anvendelse.

Inden for gymnasiets delområde må bebyggelsen ikke opføres i mere end 3 etager og med en facadehøjde på max. 11 m.
Opholds- og friarealerOmrådet fra Kirken over Gadekæret og Møllebakken til Rådhuset skal være centerområdets grønne element, og forbindelserne over centerringen skal bearbejdes, så der opnås gode fysiske og visuelle forbindelser.

Ved ny bebyggelse skal der udlægges opholdsarealer i terræn og/eller som altaner og tagterrasser. Størrelsen fastlægges under hensyn til byggeriets størrelse og anvendelse.
Infrastruktur og parkeringCenterområdets trafikale struktur skal fastholdes. Der må ikke reduceres i antallet af parkeringspladser indenfor centerområdet.

Ved ny bebyggelse på eksisterende parkeringsarealer skal der anlægges nye parkeringspladser indenfor området, f.eks. i form af parkeringshuse og –kældre.
BemærkningEn helhedsplan for Helsinge er under udarbejdelse. Rammebestemmelserne for centerområdet vil i den forbindelse blive revurderet i planperiden.

Kortbilag: Udviklingsområder


Hidtidige rammebestemmelser for 1.B.07




1.B.07Boligområde Bryderupgård
AnvendelseOmråderne er boligområder med hovedparten af bebyggelsen som fritliggende enfamiliehuse. Der er dog også enkelte grupper af række- og dobbelthuse.
ZonestatusByzone
BebyggelsesprocentBebyggelsesprocenten er fastsat til max. 30 for fritliggende enfamliehuse.

På ejendomme med række- og dobbelthuse fastsættes bebyggelsesprocenten på baggrund af områdets karakter, bebyggelsens påvirkning af omgivelserne og behovet for parkerings- og opholdsarealer.
Bebyggelsens omfang og udformningDer kan ved fortætning opføres flere
række- og dobbelthuse.
GrundstørrelseMindstegrundstørrelsen fastsættes efter gældende bygningsreglement.

Række- og dobbelthuse kan opføres på grunde hvor der er 500 m² pr. bolig.
Opholds- og friarealerOmråder, der i udstykningsplaner er udlagt til friarealer, skal fortsat henligge som friarealer.

Byggeri langs Vestergade skal respektere byggelinerne fra dengang vejen var amtsvej.
BygningshøjdeFritliggende enfamiliehuse:
Max. 1½ etage.

På øvrige ejendomme fastsættes bygningshøjden på grundlag af områdets karakter og bebyggelsens påvirkning af omgivelserne.
HegnDer må kun anvendes faste hegn omkring boligernes nære opholdsarealer. Øvrige hegn skal være levende.

Gribskov Kommune - Rådhusvej 3 - 3200 Helsinge - e-mail: tms@gribskov.dk