PMU 061117 - REDEGØRELSE FOR KONSEKVENSERNE FOR GRUNDEJERENE VED OVERFØRSEL TIL BYZONE SOM DEN ER SENDT TIL DE BERØRTE GRUNDEJERE I JULI 2017

Sag: 2017/13131 033
Id: 01.01P00
Afdelingsnavn
By og Bolig

Postadresse
Postboks 10, 3200 Helsinge
06. juli 2017
Personlig henvendelse
Rådhusvej 3
3200 Helsinge
tlf: 7249 6000
e-mail: BEE@Gribskov.dk
Åbnings- og telefontid
Man-ons 10-14
Torsdag 10-17
Fredag 10-13
Udkast til redegørelse for konsekvenser af eventuel overførsel af sommerhusområde til helårsbeboelse


Der har i en årrække været politisk ønske om at omdanne en del af
sommerhusområdet ved Gilleleje til helårsbeboelse ved at ændre områdets
zonestatus fra sommerhusområde til byzone. Det drejer sig om dele af
Gilbjergskovens Grundejerforening, Strandgårdens Grundejerforening og
Munkehøj Grundejerforening.

En sådan ændring kræver, at et landsplandirektiv giver mulighed for det.
Erhvervsstyrelsen har offentliggjort Fingerplan 2017, der er et
landsplandirektiv, som fastlægger arealanvendelsen i Hovedstadsområdet.
Landsplandirektivet giver Gribskov Kommune mulighed for at arbejde
videre med ønsket om at overføre områderne til byzone.

Sommerhusområderne kan kun overføres til byzone, hvis mindst 75% af samtlige
berørte grundejerne indenfor de enkelte områder tilkendegiver, at de ønsker zone-
overførslen. Der vil blive gennemført separate afstemninger i de tre områder.

Proces for overførsel til byzone
Fingerplan 2017 giver Gribskov Kommune mulighed for at igangsætte
processen med overførsel af områderne til byzone.

Første skridt er at afholde orienteringsmøder i september 2017. Der bliver holdt
et samlet møde for de to områder vest for Gilleleje og et separat møde for
Munkehøj Grundejerforening.

Redegørelsen for konsekvenserne af eventuel overførelse af sommerhus-
områderne til byzone vil efterfølgende blive sendt i en egentlig 4 ugers høring hos
grundejerne, hvor grundejerne får mulighed for at komme med kommentarer til
redegørelsen.
Denne høring forventer Gribskov Kommune vil blive gennemført i februar/marts
2018.

Herefter vil der blive afholdt en afstemning om muligheden for overførsel
til byzone. Gribskov Kommune forventer, at afstemningen vil blive gennemført
i april/maj 2018.

Hvis 75% af grundejerne i de enkelte områder, ønsker at området overføres til
byzone, kan kommunen herefter iværksætte udarbejdelse af et kommuneplantil-
læg og en ny lokalplan. Byzonestatus vil være en realitet, når en ny lokalplan er
vedtaget og offentliggjort.

Det tager ca. et år at lave en ny lokalplan. Lokalplanarbejdet vil blive gennemført
i tæt samarbejde med grundejerforeningerne, så der i vidt omfang kan tages hen-
syn til grundejernes ønsker. Det kan fx være ønsker om at områdernes sommer-
huspræg bevares eller lignende.

Et forslag til lokalplan skal være vedtaget senest 2 år efter vedtagelse af Fingerplan
2017 ellers bortfalder kommunens mulighed for at overføre områderne til byzone.

Konsekvenser ved zoneoverførsel
Omdannelse af de enkelte ejendomme til helårsbolig
Ved overførelse til byzone får den enkelte grundejer permanent ret til at
anvende sin ejendom til helårsbeboelse.

Bebyggelse til helårsbeboelse skal dog godkendes af Gribskov Kommune i
hvert enkelt tilfælde, da bebyggelse skal opfylde det til enhver tid gældende
bygningsreglement for helårshuse. De enkelte grundejere skal derfor
ansøge om en byggetilladelse. Her skal boligen leve op til
bygningsreglementets ombygningsregler i forhold til energikrav.

Det er ikke muligt for Gribskov Kommune at oplyse om de præcise
omkostninger til evt. ombygninger i den forbindelse, og må henvise til at
tage kontakt til en byggeteknisk rådgiver.
Der kan dog oplyses om, at der pålægges et sagsbehandlingsgebyr i forhold
til byggesagen på 721 kr. i timen i 2017-priser.

Når en ejendom er taget i anvendelse som helårsbolig, vil den normalt ikke
efterfølgende kunne anvendes som sommerhus igen, jf.
boligreguleringslovens § 50, stk. 1.

For dem, der allerede bor i boligen helårs på baggrund af dispensation eller
som pensionist
Anvendes boligen i dag lovligt til helårsbeboelse, skal man ikke ansøge om
byggetilladelse for fortsat at anvende boligen helårs. Man skal dog være
opmærksom på, at der er tale om en personlig tilladelse, som bortfalder ved
ejerskifte. Efter et salg vil ejendommen fortsat kunne bruges som sommerhus.
Hvis en ny ejer ønsker at bruge boligen til helårsbeboelse, skal den nye ejer søge
om byggetilladelse til at anvende ejendommen som helårsbeboelse.

For dem, der bor i boligen helårs på baggrund af, at boligen var lovlig
helårsbeboelse før området blev udlagt til sommerhusområde
Anvendes boligen i dag lovligt til helårsbeboelse, skal man ikke ansøge om
byggetilladelse for fortsat at anvende boligen helårs. Konsekvensen af at
området overføres til byzone er, at boligejeren ikke længere har en ret til at
kunne ændre anvendelsen til sommerhus.

For dem, der fortsat ønsker at anvende boligen som sommerhus
Eksisterende anvendelse af en ejendom til sommerhus kan fortsætte efter at
en ny lokalplan er vedtaget. Selv om området ændrer status, som følge af
lokalplanen, vil det være tilladt at fortsætte den hidtidige lovlige anvendelse
af ejendommen.

Det er også tilladt at sælge ejendommen som sommerhus.

Ønsker man fortsat at anvende ejendommen som sommerhus, er det ikke
nødvendigt at søge en byggetilladelse til den ændrede anvendelse.

Støjgrænser
Grænseværdierne for støj er lidt højere i byzone, end de er i et sommerhusområde.
Det betyder, at hvis områderne overføres til byzone må man udholde lidt mere støj
end da de var sommerhusområde. Grænseværdierne er 5 dB(A) højere i dag- og
aftentimerne for byzone end for sommerhusområder.

Ejendomsvurdering
Overføres området til byzone, har ændringen indflydelse på SKATs
ejendomsvurdering for samtlige ejendomme omfattet af en ny lokalplan, da
ejendomsvurderingen beregnes ud fra områdets status som helårsbeboelse
med de anvendelses- og byggemuligheder det giver.

Dvs. uanset om enkelte grundejere fortsat ønsker at anvende ejendommen
til sommerhus eller bor der lovligt helårs som pensionist eller på
dispensation, vil ejendommen blive omfattet af en ny ejendomsvurdering.

Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt for Gribskov Kommune at oplyse
om de nye byggemuligheder, som en ny lokalplan vil give.

En umiddelbar forventning er, at markedsværdien/salgsværdien kan stige for
ejendomme i hele området. Det kan få betydning for ejendommens
vurdering og beskatning.

Gribskov Kommune kan dog ikke oplyse, hvad det konkret vil betyde for
ejerne af de enkelte ejendomme, og henviser derfor de enkelte grundejere
til at tage kontakt til SKAT, som er vurderingsmyndighed.

En ny ejendomsvurdering vil ikke træde i kraft samme dag som
zoneoverførslen finder sted ved vedtagelse af en ny lokalplan, men vil træde
i kraft ved næstkommende vurdering. Vurderingen kan påvirke ejendomsværdiskat.
Grundskyld (ejendomsskat) forventes at stige, da satsen pr. kvadratmeter er
højere for helårsejendomme end for sommerhusejendomme.

Grundskyld (ejendomsskat) er en skat, du betaler til kommunen af din
grundværdi. Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand. Den
enkelte kommune fastsætter satsen og opkræver skatten to gange om året.

Ejendomsværdiskat er en skat, du som boligejer betaler til staten af din
ejendomsværdi. Ejendomsværdien er værdien af den faste ejendom med
grund og bygninger.

Kreditforeningslån
Den maksimale lånegrænse for ejerboliger til helårsbrug er 80 %, mens den
maksimale lånegrænse for fritidshuse er 75 % af værdien af den faste
ejendom.

Private fællesveje
Vejene inden for området er private fællesveje, hvor det er grundejernes
ansvar at vedligeholde vejene og sikre adgang til ejendommene for gæster,
postbud, hjemmepleje, renovationsarbejdere mv.

En ændring af området til helårsbeboelse ændrer ikke på det. Kun hvis
helårsbeboelse medfører en mere intensiv benyttelse af vejene, kan det
medføre et øget behov for vedligeholdelse og for glatførebekæmpelse i
vinterhalvåret (snerydning, saltning og grusning). Men da flere boliger i
forvejen har en personlig tilladelse til at anvende huset som helårsbeboelse,
må konsekvensen forventes at være forholdsvis lille.

Varmeforsyning
Der er ikke nogen varmeplan for området. Ved konvertering til byzone med
en ny lokalplan, skal der udarbejdes et varmeprojekt, der skal vise hvilken
varmeforsyning, der er samfundsmæssigt mest rentabel.
Hvad sådan et varmeprojekt vil vise kendes ikke på nuværende
tidspunkt.

Venlig hilsen